Recht und Ordnung im Herbst: Interessante Urteile für Mieter und Eigentümer

Im Frühsommer 2021 hatten wir bereits hier in unseren News im Wohnen.de Magazin einen ausführlichen Artikel aus dem Bereich Recht und Ordnung unter der Fragestellung: Was ist auf dem Balkon und im Garten erlaubt und was verboten? Jetzt zum Herbst hin, haben wir uns noch einmal mit der Thematik befasst und stellen Ihnen die wichtigste Herbst-Urteile für Mieter und Wohnungseigentümer vor.

Wie in unserem letzten Recht und Ordnung Artikel haben wir uns auch dieses Mal dazu entschlossen, die verschiedenen Urteile anhand von Fragen „abzuarbeiten“. – Zusammenhängende Themen folgen dabei in unserer Liste aufeinander. Wir wünschen Ihnen eine angenehme Lektüre und einen guten Übergang vom Sommer in den Herbst.

Wer haftet für Schäden durch Dachziegel, die vom Haus herabfallen?

Man könnte glauben, dass man sich auf „höhere Gewalt“ berufen kann, wenn bei stürmischem Wetter im Herbst Dachziegel vom Dach des Hauses herabfallen, aber dem ist nicht so: Kommt es durch die herabfallenden Dachziegel beispielsweise zu einem Schaden an parkenden Autos kann der Besitzer des Hauses haftbar gemacht werden. Das Oberlandesgericht Hamm urteilte, dass sich bei Windgeschwindigkeiten unter Windstärke 12 Beaufort (Windstärke von 118 bis 133 km/h) keine Teile von einem sorgfältig gewarteten Gebäude lösen können sollten. – Aktenzeichen I-13 U 145/09

Lesen Sie hierzu auch im Wohnen.de Magazin: Wie mache ich meinen Garten bzw. mein Grundstück sturmfest ?

Muss man Laubbläser dulden?

Im Falle einer Hauseigentümerin, die sich vom Laubbläser-Lärm der Gärtner des Ihrem Hauses gegenüberliegenden Friedhofs gestört fühlte, entschied das Oberverwaltungsgericht Saarland, dass der Lärm auch auf Friedhöfen geduldet werden müsse. Die Frau hatte sich nämlich u. a. darauf berufen, dass so viel Krach gerade an einem Ort der Stille wie dem Friedhof eine Zumutung sei. – Eine Ansicht, die das Gericht nicht teilte. – Aktenzeichen 2 A 173/17

Laubbläser dürfen übrigens nach Bundesimmissionsschutzgesetz / Maschinenlärmverordnung in Wohngebieten lediglich werktags im Zeitraum von 9:00 Uhr bis 13:00 Uhr sowie von 15:00 Uhr bis 17:00 Uhr betrieben werden.

Kommt der Laubbläser oder auch Laubsauger zu häufig zum Einsatz, sollte man über eine Anzeige wegen Nötigung nachdenken. Hier sind u. U. Geld- und Freiheitsstrafe möglich.

Muss ich akzeptieren, dass der Dreck (Laub, Nadeln, Zapfen) von Bäumen im Garten meines Nachbarn meinen Garten verunreinigt?

Lange Zeit gingen Gerichte davon aus, dass Laub aus dem Garten des Nachbarn, welches in den eigenen Garten fällt, der Preis dafür sei, den man dafür zahlen müsse, dass sein Grundstück in die Natur eingebunden ist. Dann gab es allerdings ein Urteil des Bundesgerichtshofes, in dem der Richter feststellte, dass wenn das Ausschneiden oder Fällen geschützter Bäume nicht zulässig sei, ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch für den durch Laub, Nadeln und Zapfen erhöhten Reinigungsaufwand verlangt werden kann. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einer so genannten Laubrente (siehe hierzu auch: Bundesgerichtshof | Aktenzeichen V ZR 102/03). – Aktenzeichen V ZR 8/17

Darf ich den „Baumdreck“ des Nachbarn denn einfach aus meinem Garten in seinen Garten werfen?

In einem Grundsatzurteil legten Richter des Oberlandesgerichtes Stuttgart fest, dass es nicht erlaubt ist, Laub oder Zapfen von den Bäumen des Nachbarn aus dem eigenen Garten rüber (zurück) auf das Grundstück des Nachbarn zu werfen. – Aktenzeichen 9 U 161/78

Dürfen dreckige Schuhe im Treppenhaus eines Mehrfamilien-Mietshauses einfach vor der Wohnungstür belassen werden?

Laut Oberlandesgericht München ist es zulässig, seine matschverschmierten Schuhe vor der Wohnungstür im Treppenhaus stehen zu lassen. Verschmutzte Kinderkleidung hingegen hat nichts im Flur zu suchen, wenn ihre „Lagerung“ vor der Wohnungstür nicht ausdrücklich vom Vermieter gestattet wird. – Aktenzeichen 34 Wx 160/05

Worauf muss ich bei Balkonpflanzen im Herbst achten?

Wie die Bäume verlieren auch die meisten Pflanzen auf dem Balkon im Herbst ihre Blätter oder auch andere Pflanzenteile. Der Besitzer der Balkonpflanzen muss deshalb Sorge dafür tragen, dass z. B. abfallende Äste nicht zu gefährlichen Geschossen werden, wodurch Nachbarn oder Passanten beeinträchtigt werden könnten. Fallen ab und an einmal Blüten oder Blätter vom Balkon zum Nachbarn herunter, muss dieser dieses jedoch dulden. Entscheidend ist hier die Masse an herabfallendem Laub & Co.! – Landgericht Berlin | Aktenzeichen 67 S 27/02

Im Zusammenhang mit Pflanzen auf dem Balkon sollten Mieter auch unbedingt darauf achten, dass die Balkon-Entwässerung nicht durch die Balkonpflanzen beeinträchtigt wird. Wenn es nämlich durch einen beispielsweise mit Laub verstopften Abfluss zu einem Wasserschaden am Balkon kommt, kann dem Amtsgericht Berlin zufolge der Mieter hierfür belangt werden. – Aktenzeichen 13 C 197/11

Habe ich als Mieter einen Anspruch auf einen immergrünen Rasen?

Nein, sagt jedenfalls das Landgericht Berlin und gibt damit einem Vermieter Recht. Dessen Mieter hatten die Miete gekürzt, weil sie den Rasen im Herbst als zu ungepflegt empfunden haben. Dieses müsse allerdings hingenommen werden, so das Gericht, weil es in der Natur der Sache läge, dass Rasen im Spätherbst weniger grün und gepflegt aussieht. – Aktenzeichen 65 S 422/10

Muss ich meinen Gehsteig stets frei von Laub halten?

Laut Landgericht Coburg müssen Grundstückseigentümer die Gehwege vor ihrem Haus nicht ständig vom Laub befreien. Eine Säuberung der Gehwege könne nur in zumutbarem Rahmen verlangt werden und muss üblicherweise nicht tagtäglich erfolgen. Passanten müssten sich halt auch drauf einstellen, dass es im Herbst auf den Bürgersteigen durch (feuchtes) Laub rutschig werden kann. – Aktenzeichen 14 O 742/07

Sind bei einem Mietshaus mit mehreren Etagen nur der oder die Mieter der Erdgeschosswohnung(en) für das Säubern (Fegen, Räumen) der Gehwege von Laub und Schnee verantwortlich?

Im vorliegenden Fall sollten nur die Bewohnerin einer Erdgeschosswohnung sowie ihre Nachbarn von Gegenüber im wöchentlichen Wechsel das Laub- und Schneefegen vor dem Haus vornehmen. Dieses wollte die Dame nicht einsehen und forderte, dass alle Mietparteien des Hauses mal mit der Gehweg-Säuberung an der Reihe sind. Das Amtsgericht Köln gab ihr Recht und urteilte, dass es nicht rechtens ist, dass lediglich den Mietern der Erdgeschosswohnungen eine Reinigungspflicht für den Bürgersteig auferlegt wurde. – Aktenzeichen 221 C 170/11

Bin ich auch für das Laub auf dem Gehweg vor meinem Haus verantwortlich, wenn die verursachenden Bäume der Gemeinde bzw. Stadt gehören?

Ja. So urteilte das Verwaltungsgericht Lüneburg. Der Gehweg vor dem Haus muss also auch von Laub gesäubert werden, welches durch Bäume verursacht wird, die sich im Eigentum von Gemeinde oder Stadt befinden. – Aktenzeichen 5 A 34/07

Ich fahre in den Urlaub, muss ich trotzdem für die Säuberung der Gehwege, die an meinem Grundstück angrenzen, Sorge tragen?

Ja, wenn die städtische Satzung Grundstückseigentümer zur Reinigung angrenzender Bürgersteige verpflichtet, muss man eine Vertretung organisieren, die diese Arbeit übernimmt, wenn man selbst im Urlaub ist. – Oberlandesgericht Schleswig | 11 U 137 11

Um wie viel Uhr muss der Gehsteig morgens vom Laub gereinigt sein?

Wer morgens früh um sieben Uhr unterwegs ist, kann nicht erwarten, dass der Gehweg bereits vom Laub befreit ist und muss entsprechend selbst darauf achten, dass er auf eventuell nassem Laub nicht ausrutscht. Man muss sich also nicht extra einen frühen Wecker stellen, um den Bürgersteig zu „räumen“. – Landgericht Frankfurt | Aktenzeichen 2/23 O 368/98

Mieter oder Vermieter? – Wer ist für die Reinigung der Dachrinne bzw. die Kosten verantwortlich, die durch das Säubern der Rinne entstehen?

Wenn die Dachrinne regelmäßig gereinigt wird, kann der Vermieter die Kosten hierfür auf seine Mieter als Betriebskosten umlegen. – Bundesgerichtshof | Aktenzeichen VIII 146/03

Ist die Dachrinne verstopft und muss einmalig aus diesem Grund gesäubert werden, muss der Vermieter die Kosten hierfür komplett alleine tragen. – Amtsgericht Dresden | Aktenzeichen 140 C 4830/05

Sollten Pflanzen des Nachbarn dafür verantwortlich sein, dass die Dachrinne außergewöhnlich oft gereinigt werden muss, steht dem Eigentümer eine Entschädigung – Stichwort: Laubrente – zu. – Bundesgerichtshof | Aktenzeichen V ZR 102/03

Wer zahlt, wenn bei Starkregen Grundwasser in den Keller läuft?

Wenn es nach starkem Regen dazu kommt, dass Grundwasser durch die Mauern in den Keller eindringt, muss die Elementarschadenversicherung nicht für den Schaden aufkommen, urteilte das Kammergericht Berlin und begründete dieses damit, dass es sich bei ansteigendem Grundwasser nicht um eine Überschwemmung handele. Läuft das Regenwasser hingegen direkt in den Keller, ist die Elementarschadenversicherung in der Pflicht und muss zahlen. – Aktenzeichen 9 U 134/04

Muss ich meine Müllbehälter sichern?

Damit stärkere Windböen im Herbst Müllbehälter nicht an der Straße herumwirbeln, muss der Eigentümer für eine sichere Verzurrung sorgen. Bei größeren Containern (Umleercontainer) ist es ausreichend, wenn die Pedalbremse (Feststellbremse) getreten wird, um ein Wegrollen zu verhindern. Wenn sich der Müllcontainer dann dennoch verselbstständigt und im Zuge dessen ein Auto beschädigt, steht dem Besitzer des Fahrzeuges keine Entschädigung vom Eigentümer des Müllbehälters zu. – Landgericht Coburg | Aktenzeichen 33 S 38/06

Habe ich als Mieter ein Recht auf Warmwasser?

Ja, sagt zumindest das Landgericht Fulda und gab damit einer Mieterin Recht, bei der nur noch kaltes Wasser aus der Leitung kam. Der Vermieter hatte die Frau wiederholt in Bezug auf die Reparatur vertröstet und gesagt, sie könne das Wasser für ihre beiden Kinder (2 Jahre, 8 Jahre) doch einfach auf dem Herd erwärmen. Das Gericht verpflichtete den Vermieter via Eilantrag zur Wiederherstellung der Warmwasser-Versorgung, weil es sich bei Warmwasser um ein Grundbedürfnis handelt. – Aktenzeichen 5 T 200/17

Kann ich die Miete kürzen, wenn die Heizung nicht funktioniert?

Wenn die Heizung während der Heizperiode (vom 1. Oktober bis zum 1. April) ausfällt, stellt dieses einen erheblichen Mangel dar. Mieter dürfen die Miete in diesem Fall, so entschied es das Amtsgericht Charlottenburg, um ganze 70 Prozent kürzen. – Aktenzeichen 216 C 7/13

Übrigens darf man als Mieter nicht einfach selbst direkt einen Installateur beauftragen, wenn die Heizung ausfällt. Man muss zunächst dem Vermieter Bescheid sagen. Kümmert sich der Vermieter dann nicht um eine Reparatur der Heizung, muss man ihm eine Frist setzen. Erst nach Ablauf der Frist darf man selbst ein Unternehmen für die Heizungsreparatur rufen. – Bundesgerichtshof | Aktenzeichen VIII ZR 222/06

Darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn eine neue Heizung eingebaut wurde?

Wenn eine neue Heizung lediglich als Ersatz für eine in die Jahre gekommene, störanfällige Heizung installiert wird, hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung. – Es handele sich dabei lediglich um eine Instandsetzung, welche für den Mieter kostenlos sein. – Landgericht Berlin | Aktenzeichen 64 S 63/17

Tipp: Heizkosten in der Mietwohnung zu hoch? – Wohnfläche nachmessen!

Mieter müssen die Heizkosten lediglich für die in Wirklichkeit vorhandene Wohnfläche bezahlen. – Es ist allerdings so, dass im Mietvertrag nicht selten bei der Angabe der Quadratmeterzahl „gemogelt“ wird. Vermieter können bis zu zehn Prozent Wohnfläche im Mietvertrag mehr angegeben als es tatsächlich der Fall ist, ohne, dass der Mieter einen rechtlichen Anspruch auf eine Kürzung der Miete erlangt.

Misst man also die Fläche seiner Wohnung nach und stellt dabei eine Abweichung von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche fest, ist man zur Kürzung der Heizkosten berechtigt. – Bundesgerichtshof | Aktenzeichen VIII ZR 220/17