Wunderwaffe Mietpreisbremse?!

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In diesen Tagen ist der Begriff der „Mietpreisbremse“ angesichts der immer noch andauernden Koalitionsverhandlung zwischen CDU/CSU und SPD wieder in aller Munde. Doch was verbirgt sich eigentlich genau dahinter? Welche Auswirkungen sind für Mieter und Vermieter zu erwarten? Werden sich mit Einführung der Mietpreisbremse die aktuellen Probleme hinsichtlich der unproportional ansteigenden Mieten in Metropolen und Ballungszentren lösen lassen? Wohnen.de schaut genauer hin und klärt auf.

Hintergründe und Entwicklung

Immer knapper werdender Wohnraum in deutschen Großstädten und Ballungsgebieten hat hier die Mieten in den letzten Jahren mehr und mehr steigen lassen. Bei Wieder- bzw. Neuvermietungen war es nämlich bislang so, dass die Vermieter die Mietpreise beinahe in beliebiger Höhe festsetzen konnten und so teilweise die vorher für die Wohnungen angesetzten Mieten um bis zu 30 % (manchmal auch mehr) angehoben haben. Im Bereich bestehender Mietverträge galt bis jetzt die Regelung, dass die Miete vom Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten binnen drei Jahren maximal um 15 % angehoben werden durfte. (Regulär können Bestandsmieten im Dreijahreszeitraum um maximal 20 % angehoben werden. Die angegebenen 15 % stellen eine abgesenkte Kappungsgrenze dar, die von den Ländern als Regulierungsmaßnahme eingesetzt werden kann.)

„Soziale Städte und lebenswerte Quartiere mit bezahlbarem Wohnraum“ wurden deshalb von der SPD als wichtige wohnungspolitische Ziele definiert. Um diese Zielsetzungen zu erreichen, müssen unter anderem die steigenden Mietpreise begrenzt werden. Dafür hat die Partei im Zuge des Wahlkampfs im Sommer 2013 den Begriff der „Mietpreisbremse“ geprägt. In einem ersten Schritt wurde am 12.06.2013 ein Änderungsantrag zur namentlichen Abstimmung in den Bundestag eingebracht. Dieser scheiterte mit 215 Gegenstimmen der CDU/CSU-Fraktion und 82 Gegenstimmen der FDP.

Dass die FDP-Abgeordneten gegen die Gesetzänderung stimmten, war keine Überraschung, da die FDP bereits vorher als Gegner der Mietpreisbremse feststand. Die CDU in Form von Bundeskanzlerin Angela Merkel hatte sich jedoch bereits öffentlich zu dringend erforderlichen Regulierungen bei den Mietpreiserhöhungen geäußert und war damit bereits im Mai direkt auf den SPD-Zug der Mietpreisbremse aufgesprungen. Bezogen auf die gesetzlichen Änderungen lagen die Pläne von SPD und CDU jedoch weiter auseinander. So wollte die SPD mit der Mietpreisbremse, die schon am 14. April ins Parteiprogramm und im Februar in Anträgen in den Bundestag eingebracht worden war, folgende Regelung erreichen: Für die Wiedervermietung einer Wohnung darf deren Miete nicht höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regel sollte für das gesamte Bundesgebiet Gültigkeit besitzen und ebenfalls die so genannte Staffelmiete einschließen. Von der Regelung ausgenommen werden, sollten Erstvermietungen im Wohnungsneubau. Abweichend davon, sahen die Planungen der CDU vor, dass das Instrument der Mietpreisbremse in Länderverantwortung liegen sollte. Dementsprechend sollten die einzelnen Bundesländer selbst bestimmen können, in welchen Gebieten in Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gelten soll.

Sachstand heute:
Die Mietpreisbremse ist beschlossene Sache

Wenn auch sonst scheinbar kaum Einigkeit in den Koalitionsgesprächen zwischen den Parteien zu erzielen ist, hat man doch in den Fragen zur Mietpreisbremse und einigen damit verbundenen Themen auf einen Nenner gefunden:

Die Mietpreisbremse ist beschlossene Sache, wobei eine gezielte Ausrichtung auf angespannte Wohnungsmärkte erfolgen soll. Vollkommen legale Mietsteigerungen von 20 % – 50 % bei Wiedervermietungen von unveränderten Wohnungen sollen damit der Vergangenheit angehören. Es ist jedoch so, dass sich hier augenscheinlich die CDU durchgesetzt hat, da die Mietpreisbremse tatsächlich den Ländern als Instrument an die Hand gegeben werden soll, die dann nach eigenem Ermessen Städte und Regionen ausweisen können, wo die Bremse greifen soll. Inhaltlich ist es dabei geblieben, dass die Mieterhöhung bei Wiedervermietung bei maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Für neugebauten Wohnraum, der erstmalig vermietet wird, gilt die Mietpreisbremse nicht. Ebenfalls von der Reglementierung ausgeschlossen sind Vermietungen, die nach umfassenden Modernisierungen erfolgen.

Eine Neuregelung wurde auch hinsichtlich der Erhöhung von Bestandsmieten getroffen:
Die Länder können in angespannten Wohnungsmärkten weiterhin eine Begrenzung der maximalen Mieterhöhung bei bestehenden Mietverträgen von 20 % auf 15 % festlegen. Künftig wird sich diese abgesenkte Kappungsgrenze jedoch nicht mehr auf einen Zeitraum von drei Jahren, sondern auf einen Zeitraum von vier Jahren beziehen.

Zusätzlich haben die Parteien auch eine Neuregelung der Maklergebühren beschlossen. Künftig soll es so sein, dass der Makler von demjenigen bezahlt wird, der ihn auch bestellt hat. In der Vergangenheit war es oft so, dass die Maklergebühren zu Lasten der Wohnungssuchenden gingen, auch wenn diese gar keinen Makler beauftragt hatten.

(Zum Thema: Blogbeitrag der SPD zur Zwischenbilanz vom 9. November

Die SPD feiert die Erfolge und freut sich, dass man sich vermeintlich in vielen wichtigen Fragen und gerade eben auch bei der Mietpreisbremse durchsetzen konnte. Schaut man jedoch etwas genauer hin, wird deutlich, dass die SPD während der Gespräche in der Koalitionsarbeitsgruppe Verkehr, Bau und Infrastruktur ihre im Wahlkampf sehr reißerisch aufgestellte Position zum Gültigkeitsbereich der Mietpreisbremse anscheinend vollständig vergessen hat.

Hierzu ein Zitat aus einem Artikel auf der SPD-Website:

„Aber aufgepasst: Die Union will, wenn überhaupt, auf jeden Fall keine bundeseinheitliche Mietpreisbremse. Sie will es den Ländern überlassen, Gebiete in Städten und Gemeinden zu definieren, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Und bei dieser Lösung ist der Streit schon vorprogrammiert: Kommune will bremsen, Land nicht oder umgekehrt, Vermieter klagen gegen die Mietpreisbremse im jeweiligen Gebiet. Kurz und gut: Die Anwendung dieser Pseudomietpreisbremse wird so kompliziert, dass sie kaum zum Tragen kommen wird. Es ist also wieder mal nichts weiter als ein Etikettenschwindel à la Merkel.

Eine wirkliche Mietpreisbremse muss in allen Kommunen und Regionen Deutschlands gleichermaßen gelten und dafür steht die SPD-Fraktion.“

(Quelle: http://www.spdfraktion.de/themen/mietpreisbremse-zustimmen)

Da stellt sich doch die Frage, ob sich die Einstellung der SPD hierzu in den letzten Monaten (aufgrund der verlorenen Bundestagswahl?!) so stark verändert hat. Oder musste man in den Gesprächen letztlich nehmen, was man kriegen konnte, auch wenn man dass eigentlich überhaupt nicht wollte?!

Die CDU hingegen hat bekommen, was sie im Bereich Mietpreisbremse erreichen wollte: „Beim Thema Wohnen betonte Gröhe, dass der beste Mieterschutz ausreichender Wohnraum sei. Die Mietpreisbremse werde ausdrücklich nur in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten Anwendung finden.“ (aus einer Veröffentlichung vom 11. November auf der CDU-Website)

Bewertung des Deutschen Mieterbundes

Der Deutsche Mieterbund (DMB) ist grundsätzlich mit der eingeschlagenen Richtung in den Koalitionsgesprächen zufrieden und sieht die Verhandlungsergebnisse hinsichtlich Wohngeld, Wohnungsbauförderung, Städtebau und Maklerrecht als positiv an. Bei der Mietpreisbremse und beim Mietrecht hält der Deutsche Mieterbund jedoch Nachbesserungen für erforderlich. Die festgelegte Begrenzung zur Erhöhung der Wiedervermietungsmiete auf maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete wird als richtig und notwendig erachtet. In der Kritik steht allerdings, dass die Mietpreisbremse nicht mit bundesweiter Gültigkeit eingeführt werden soll. Die Umsetzung der Mietpreisbremse würde dadurch, dass das Thema als Ländersache definiert ist, verzögert. Zudem würde die Verantwortung auf die jeweiligen Landesregierungen abgewälzt.

Zusätzlich sieht der Deutsche Mieterbund ergänzenden Korrekturbedarf bei den Ermittlungsverfahren zur örtlichen Vergleichsmiete. Hier ist das Prozedere aktuell so, dass zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmieten die Vertragsabschlüsse der letzten vier Jahre herangezogen werden. Da die Mieten in den vergangenen Jahren jedoch sehr hoch ausfielen, liegen entsprechend auch sehr hohe Vergleichsmieten vor. Eine Anpassung des Ermittlungsverfahrens soll sich bereits in der Planung befinden.

Dass sich die Kappungsgrenzenregelung bezüglich eines maximalen Anstiegs von Bestandsmieten um 15 % künftig auf vier statt auf drei Jahre beziehen soll, wird vom Deutschen Mieterbund ebenfalls positiv gesehen. Bedauert wird jedoch auch hier, dass das Instrument in Länderhand liegt und dort nur örtlich begrenzt in angespannten Wohnungsmärkten eingesetzt werden soll. Eine flächendeckende bzw. bundesweite Regelung wäre auch hier für Deutschen Mieterbund die bessere Lösung.

(Zum Thema: Ergebnisse und offene Fragen bei Koalitionsverhandlungen – Mietpreisbegrenzungen, Website des Deutschen Mieterbundes