\u00a7 3 II WoVermG<\/a> ist die Obergrenze f\u00fcr die Maklerprovision (\u201eMaklercourtage\u201c) auf zwei monatliche Kaltmieten plus Mehrwertsteuer festgeschrieben worden. Die zugrunde gelegte Miete muss rechtlich zul\u00e4ssig sein. Bei Staffelmietvertr\u00e4gen wird die Miete im ersten Mietjahr als Berechnungsgrundlage herangezogen. Bei blo\u00dfer Verl\u00e4ngerung bereits bestehender Mietverh\u00e4ltnisse durch Neuvertrag darf keine Maklerprovision verlangt werden. Ebenso nicht bei Mietvertr\u00e4gen, die sich auf \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten oder sonstige preisgebundenen Wohnraum beziehen. In diesem Bereich werden Makler aus nachvollziehbaren Gr\u00fcnden aber nur ausnahmsweise, zumeist im Zusammenhang mit anderen Auftr\u00e4gen, t\u00e4tig.<\/p>\nIm Gegensatz zu den gesetzlichen Regelungen f\u00fcr Zul\u00e4ssigkeit und H\u00f6he der Maklerprovision ist die Frage, wer die Provision zu zahlen hat, rechtlich nicht reglementiert. Der Makler wird zwar in der Regel von Wohnungseigent\u00fcmern beziehungsweise deren Vertretern beauftragt, doch die Provision bezahlen zumeist die Mieter. Zwar haben nach den allgemeinen Regeln des Zivilrechts grunds\u00e4tzlich diejenigen, die einem Maklervertrag (\u00a7 652 BGB) schlie\u00dfen, auch das entsprechende Leistungsentgelt zu zahlen, doch hat sich eine f\u00fcr Wohnungssuchende ung\u00fcnstige Form des Vertragschlusses etablieren k\u00f6nnen. Obwohl der Makler auf Initiative des Vermieters t\u00e4tig wird, kommt regelm\u00e4\u00dfig ein Maklervertrag zwischen Makler und Wohnungssuchenden zustande. Nach herrschender BGH-Rechtsprechung kommt ein solcher Vertrag n\u00e4mlich dann stillschweigend durch so genanntes \u201eschl\u00fcssiges Verhalten\u201c schon dann zustande, wenn Wohnungssuchende bei einem vom Makler organisierten Besichtigungstermin erscheinen oder sich im Maklerb\u00fcro \u00fcber die angebotene Wohnung informieren. Voraussetzung f\u00fcr den Vertragsschluss ist dann nur noch, dass die Wohnungssuchenden vor der Inanspruchnahme der Maklerdienstleistungen wussten, dass der Makler im Zusammenhang mit der Vermittlung der jeweiligen Wohnung ein an sie gerichtetes Provisionsverlangen hat. Daf\u00fcr reicht bereits ein entsprechender Hinweis in dem Inserat, durch die die Wohnungssuchenden auf die zu vermietende Wohnung aufmerksam gemacht worden sind. Die einzige M\u00f6glichkeit f\u00fcr die Wohnungssuchenden, sich der Verpflichtung zur Zahlung der Maklercourtage zu entziehen, ist die Nichtunterzeichnung des Mietvertrages. Vor dem Hintergrund der angespannten Wohnungsmarktsituation, insbesondere in gro\u00dfst\u00e4dtischen Ballungsr\u00e4umen, ist diese Option allerdings in der Praxis wenig lebensnah.<\/p>\n
Davon ausgehend, dass es bei Vermietern \u00fcblich ist, zwei bis drei Monatsmieten als Kaution zu verlangen, muss der Neumieter damit rechnen, bei Vertragsbeginn zusammen mit Maklercourtage und der ersten Monatsmiete etwa eine halbe Jahresmiete aufbringen zu m\u00fcssen. Im Vergleich zu der Situation im restlichen Europa sind die deutschen Maklerprovisionen am teuersten. Zurzeit werden etwa bei der H\u00e4lfte der get\u00e4tigten Immobilengesch\u00e4fte Makler eingeschaltet (in den USA sind es 90 %).<\/p>\n
Die vom Vermieter gezahlten Maklerprovisionen sind von der Steuer auf die Mieteinnahmen absetzbar. Beim Mieter dagegen ist die steuerliche Absetzbarkeit nur bei Vorliegen bestimmter Umst\u00e4nde (etwa bei Umzug wegen Arbeitsplatzwechsels) vorgesehen.<\/p>\n
Angestrebte \u00c4nderung der Rechtslage<\/h3>\n
Im angestrebten \u201eGesetz zur \u00c4nderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, (WoVermRG)\u201c soll der marktwirtschaftliche Grundsatz \u201eWer den Auftrag erteilt, der bezahlt die erbrachte Leistung\u201c verankert sein.
\nDanach d\u00fcrfen Wohnungsmakler von Wohnungssuchenden f\u00fcr die Vermittlungen von Wohnmietvertr\u00e4gen keine Entgelte annehmen, verlangen oder sich versprechen lassen. Ausnahme:<\/span> Die Wohnungssuchenden haben die Maklert\u00e4tigkeit schriftlich selbst verlangt. Vertragliche Abmachungen, durch die Wohnungssuchende verpflichtet werden, vom Wohnungsvermieter geschuldete Maklerprovisionen zu zahlen, sollen nach dem angestrebten Gesetz unwirksam sein.<\/p>\nPolitische Beweggr\u00fcnde f\u00fcr die Reform der Maklercourtage-Praxis<\/strong><\/p>\nMit der gesetzlichen Festschreibung des Bestellerprinzips sollen marktdisziplinierende und generalpr\u00e4ventive Wirkungen erzielt werden. Vor allem erhofft sich die Bundesregierung aber eine sp\u00fcrbare finanzielle Besserstellung der Mieter. Es wird damit gerechnet, dass die Wohnungssuchenden durch den Wegfall der Mieterpflicht zur Zahlung von Maklerprovisionen allj\u00e4hrlich um mehr als eine halbe Milliarde Euro entlastet werden.<\/p>\n
Werden Mieter tats\u00e4chlich durchgehend Nutznie\u00dfer der neuen Regelung sein?<\/strong><\/p>\nNutznie\u00dfer des Bestellerprinzips sollen also die Mieter sein, die bei einer vom Vermieter initiierten Vermittlungst\u00e4tigkeit von der Zahlung der Maklerprovision befreit w\u00e4ren. Mieter, die selbst einen Makler beauftragen, weil sie z. B. aus beruflichen Gr\u00fcnden unter dem Druck stehen, m\u00f6glichst rasch eine neue, vom bisherigen Wohnort weit entfernte Wohnung zu beziehen, m\u00fcssen verst\u00e4ndlicherweise wie auch bisher selbst f\u00fcr die Begleichung der Provision sorgen. Immerhin haben sie die M\u00f6glichkeit, die H\u00f6he der zu zahlenden Provision selbst mit dem Makler auszuhandeln.<\/p>\n
M\u00f6glicherweise wird die Einf\u00fchrung des Bestellerprinzips in Verbindung mit der Mietpreisbremse und weiteren mietrechtlichen Vorgaben des Gesetzgebers dazu f\u00fchren, dass der Kauf von Mietimmobilien an Attraktivit\u00e4t einb\u00fc\u00dfen k\u00f6nnte. Dass sich diese m\u00f6gliche Attraktivit\u00e4ts-Abnahme aber mittelfristig mit erheblichen Folgen auf die Preisentwicklung auf dem boomenden Kaufimmobilienmarkt und damit auch mittelbar auf die Mietpreise auswirken wird, halten Fachleute f\u00fcr wenig wahrscheinlich. F\u00fcr den Immobilienverkauf ist \u00fcbrigens eine \u00c4nderung der Maklercourtage-Praxis nicht geplant.<\/p>\n
Viele Beobachter sehen den entlastenden Nutzeffekt f\u00fcr die Mieter durch die Einf\u00fchrung des Bestellerprinzips als nicht unbedingt zwingend gegeben an. Es wird von manchen Kritikern sogar vermutet, dass sich die Reform im Ergebnis f\u00fcr zahlreiche Mieter negativ auswirken k\u00f6nnte, da manche Vermieter Wege finden werden, die Maklerkosten doch auf die Mieter abzuw\u00e4lzen. Eine diskutierte M\u00f6glichkeit in dieser Hinsicht ist die faktische Umlegung der Maklerprovision durch einen erh\u00f6hten Mietzins. Allerdings ist dieser M\u00f6glichkeit durch bereits bestehende rechtliche Mietobergrenzen und verst\u00e4rkt durch die im Paket mit der Maklerprovisions-Reform angestrebte Mietpreisbremse (Maximalmiete nicht \u00fcber 10 % der orts\u00fcblichen Vergleichsmieten) Grenzen gesetzt. Als realistisch werden allerdings Mietpreisanhebungen von etwa f\u00fcnf Prozent angesehen.<\/p>\n
Eine weitere denkbare M\u00f6glichkeit des Vermieters, sich f\u00fcr die zu zahlenden Maklergeb\u00fchren einen Ausgleich zu verschaffen, w\u00e4re eine Erh\u00f6hung der Abl\u00f6sesummen f\u00fcr zu \u00fcbernehmendes Mobiliar. Im Gespr\u00e4ch sind auch das mietvertragliche Verlangen nach Ausgleichszahlungen oder die Vereinbarung von Sachleistungen durch den Mieter.
\nDer Direktor des \u201eDeutschen Mieterbundes\u201c, Lukas Siebenkotten, wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass \u00fcberh\u00f6hte Abstandszahlungen und andere verdeckte Provisions-Abw\u00e4lzungen h\u00e4ufig Ordnungswidrigkeiten darstellen w\u00fcrden und als rechtswidrige Praktiken mit hohen Geldbu\u00dfen bedroht seien.<\/p>\n
Konkret sind auch \u00dcberlegungen auf der Vermieterseite, das K\u00fcndigungsrecht des Mieters f\u00fcr eine Reihe von Jahren vertraglich auszuschlie\u00dfen, um auf diesem Weg zu vermeiden, bei fr\u00fchzeitiger K\u00fcndigung wieder in der Situation zu sein, einen Makler beauftragen und bezahlen zu m\u00fcssen.<\/p>\n
Unter Aufwand krimineller Energie kann ein Vermieter sich nat\u00fcrlich auch inoffiziell bei einem Makler melden und seine Wohnung zur Vermittlung anbieten. Taucht dann ein Wohnungssuchender beim Makler auf, kann ihm der Makler vort\u00e4uschen, erst nach dem Maklervertragsschluss mit dem Wohnungssuchenden von der zu vermittelnden Wohnung erfahren zu haben. Die Maklerprovision zahlt dann der Mieter und nicht der Wohnungseigent\u00fcmer, der eigentlich den Erst-Auftrag erteilt hatte.<\/p>\n
Angeblich legal soll dagegen eine besonders einfallsreiche Ausweichm\u00f6glichkeit eines bekannten Hamburger Maklers f\u00fcr den Toplagenmarkt sein. Laut ARD-Magazin \u201ePanorama\u201c w\u00fcrden nach der Vorstellung dieses Maklers Vermieter ihre Immobilien in einer eigenen Domain ins Netz stellen, aber so versteckt, dass sie normalerweise kaum entdeckt w\u00fcrden. Ein \u00fcber gute Beziehungen zur Wohnungseigent\u00fcmerseite verf\u00fcgender Makler, der den Standort dieser Domain vom Vermieter erfahren hat, kann einem Wohnungssuchenden nach einer Scheinrecherche, bei der das Objekt angeblich gefunden wird, das entsprechende Angebot pr\u00e4sentieren. Folge: Die Maklerprovision zahlt der Wohnungssuchende und nicht der Wohnungseigent\u00fcmer.<\/p>\n
Unterschiedliche Reaktionen bei Mietervereinen und Maklerverb\u00e4nden<\/strong><\/p>\nWie nicht anders zu erwarten, l\u00f6ste die Ank\u00fcndigung der Maklercourtage-Reform bei Vertretern von Mietern und Maklern unterschiedliche Reaktionen aus. So freute sich der Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer des \u201eMietervereins zu Hamburg\u201c, Siegmund Chychla, dass den \u201eschwarzen Schafen\u201c der Maklerbranche, die sich nach seiner Meinung schamlos an wirtschaftlich schwachen Wohnungssuchenden bereichern w\u00fcrden, ein Riegel vorgeschoben werden w\u00fcrde.<\/p>\n
Maklerverb\u00e4nde bef\u00fcrchten, dass ein Gro\u00dfteil der 35.000 Immobilien-Makler in Zukunft arbeitslos werden k\u00f6nnte, weil die Wohnungseigent\u00fcmer bei neuer Rechtslage versuchen w\u00fcrden, in Eigenregie ihre Wohnungen zu vermitteln, um Kosten zu sparen.
\nNach einer Umfrage der Immobilien-Vermittlungsplattform \u201eImmonet\u201c im Jahr 2014 hielten es tats\u00e4chlich mehr als 80 % der befragten Immobilienbesitzer f\u00fcr wahrscheinlich, dass in Zukunft auf die Dienste von Maklern verzichtet wird, wenn das betreffende Gesetz in Kraft treten sollte. Ein wahrscheinlicher Effekt der Neuregelung d\u00fcrfte auch das Sinken der vereinbarten Vermittlungsprovisionen sein.<\/p>\n
Der \u201eImmobilienverband Deutschland, (IWD)<\/a>\u201c, in dem 6.000 der bundesweit 12.000 Immobilienunternehmen organisiert sind, tr\u00e4gt sogar verfassungsrechtliche Bedenken gegen das geplante Gesetz vor. Der IVD k\u00fcndigte laut \u201eSpiegel\u201c im September 2014 an, nach Inkrafttreten des umstrittenen Gesetzes vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zu klagen. Der IVD st\u00fctzt sich bei seinem Vorsto\u00df auf eine vom Verband in Auftrag gegebenen juristischen Expertise des Mainzer Jura-Professors f\u00fcr \u00d6ffentliches Recht Friedhelm Hufen. Hufen hat die geplante rechtliche Regelung als verfassungswidrigen Eingriff in das Grundrecht der Berufsfreiheit eingestuft, unter anderem weil es dem Gesetzgeber seiner Ansicht nicht nur um die Beschr\u00e4nkung der Maklerprovisionen gehe, sondern auch um die Verdr\u00e4ngung der Immobilienmakler aus einem ganzen Gesch\u00e4ftsfeld. Auch versto\u00dfe, so das Gutachten, der Gesetzesentwurf gegen das im Grundgesetz gesch\u00fctzte Gleichheitsgebot, weil er nicht zwischen wirtschaftlich starken Wohnungssuchenden, die sich die Maklergeb\u00fchr leisten k\u00f6nnten, und wirtschaftlich schwachen Mietinteressenten unterscheide.<\/p>\nFerner kritisierte der IVD, dass in Zukunft Wohnungsexpos\u00e9s und sonstige von Wohnungseigent\u00fcmern in Eigenregie veranlasste Pr\u00e4sentationen von minderer Qualit\u00e4t sein werden. Das ginge zu Lasten des Informationsinteresses potenzieller Mieter, sorgte sich der IVD. Zudem w\u00fcrde die abnehmende Nachfrage nach Maklerleistungen die Vermarktungskraft verringern. Wegen der dadurch verursachten niedrigeren Nachfrage bei Objektangeboten w\u00fcrde m\u00f6glicherweise das zu erreichende Mietpreisniveau sinken.<\/p>\n
Es gibt aber auch Stimmen bei den Maklern, die die angestrebte neue Rechtslage als Chance f\u00fcr ihren Berufszweig begr\u00fc\u00dfen. In Zukunft werde sich nach dieser Meinung der Konkurrenzkampf verst\u00e4rken und m\u00f6glicherweise zu einer qualitativen Bereinigung des Marktes in fachlicher wie in ethischer Hinsicht f\u00fchren. Markttauglich w\u00fcrden dann nur professionell agierende seri\u00f6se Immobilien-Dienstleister in einer Branche sein, in der es bis auf die Gewerbeanmeldung kaum Voraussetzungen zur Aufnahme der Berufst\u00e4tigkeit gibt. In anderen europ\u00e4ischen L\u00e4ndern und in den USA ist f\u00fcr die Aufnahme von Maklert\u00e4tigkeiten im Gegensatz zur deutschen Situation eine fundierte Ausbildung vorgeschrieben. Unter anderem deshalb ist dort das Sozialimage von Maklern meist besser als in Deutschland. Makler, die sich bisher auf das reine Wohnungsvermittlungs-gesch\u00e4ft konzentriert h\u00e4tten, werden sich nach Inkrafttreten des neuen Wohnvermittlungsgesetzes umorientieren und ihre Dienstleistungsangebote erweitern m\u00fcssen. Das d\u00fcrfte manche Berufskollegen \u00fcberfordern und etwa ein Drittel aller Makler zum Ausstieg aus dem Maklerwesen bewegen, so Bj\u00f6rn Dahler, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der renommierten Maklerfirma \u201eDahler & Co.\u201c und Immobilien-\u00d6konom Michael Voigtl\u00e4nder vom K\u00f6lner \u201eInstitut der Deutschen Wirtschaft\u201c. Wenn die Wohnungsvermittlungspraxis nicht mehr durch unqualifizierte Expos\u00e9s, Massenbesichtigungen und andere Missst\u00e4nde mitgepr\u00e4gt werde, sondern durch sich letztlich am Markt durchsetzende qualifizierte und hochwertige Dienstleistung f\u00fcr Mieter und Vermieter, werde sich das Image des Maklerstandes auch bessern, w\u00fcnscht sich das M\u00fcnchener Immobilienunternehmen \u201eStanglmaier GmbH\u201c.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Die seit Ende 2013 Regierungsverantwortung tragende CDU\/SPD-Koalition mit Bundeskanzlerin Angela Merkel an der Spitze hat im Zuge der Umsetzung ihres Programms zur Reform des Mietrechts (\u201eBezahlbares Wohnen und Bauen\u201c) eine Reihe von neuen gesetzlichen Regelungen angek\u00fcndigt.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3520,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[162],"class_list":["post-3519","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allgemein","tag-maklerprovision"],"yoast_head":"\n
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