Tipps zur Nebenkostenabrechnung

Jedes Jahr ist sie fällig: die Nebenkostenabrechnung. Und jedes Jahr stellt sich dem Mieter die gleiche Frage: Was gehört denn nun eigentlich in die Nebenkostenabrechnung und was nicht?

Am ärgerlichsten ist es für den Mieter natürlich, wenn er noch eine hohe Summe nachzahlen muss. Das kann sich zum Beispiel aus gestiegenen Energiepreisen oder veränderten Abgaben an die Gemeinde für Müll- und Abwasser liegen. Am besten ist es, wenn man schon im Januar beginnt monatlich einen festen Betrag für eine mögliche Nebenkostennachzahlung zurückzulegen. Fällt keine an oder geringer als erwartet aus, bleibt am Jahresende Geld für eine kleine Belohnung übrig.

Was gehört zu den Nebenkosten?

Grundsätzlich gehören zu den Nebenkosten alle für den Vermieter anfallenden Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen. Dazu gehören allerdings nicht Kosten für Reparaturen (Instandhaltung) oder auch einer eingesetzten Hausverwaltung. Geregelt ist das in der Betriebskostenverordnung. Wer die gesetzliche Formulierung nachlesen möchte, der schaut am besten in § 1 nach. Generell sind die Umlagen in der Nebenkostenabrechung unabhängig vom persönlichen Verbrauch. Wer also nie das Licht im Flur nutzt, lieber die Treppe als den Fahrstuhl nimmt oder auch den Gemeinschaftsgarten nicht betritt, muss dennoch anteilig für die Kosten der Unterhaltung aufkommen. Nur die Kosten für die Heizung sowie Warm-/Kaltwasser müssen verbrauchsabhängig berechnet und ausgewiesen werden.

Folgende Aufzählung soll einen Überblick über die häufigsten Nebenkosten und ein Verständnis geben, was sich dahinter verbirgt:

1. Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von Gemeinden und Städten auf Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung erhoben. Der Vermieter ist berechtigt, die Grundsteuer vollständig in die Nebenkosten mit aufzunehmen. Geregelt ist die Grundstuer in Art. 106 Abs. 6 GG und um Grundsteuergesetz.

2. Kosten für Wasser und Abwasser
Der Preis für Wasser ergibt sich aus der Grundgebühr für den Hausanschluss (Wasserzähler) und der persönlich verbrauchten Wassermenge pro Kubikmeter. Im Durchschnitt betragen die Wasserkosten circa 2 EUR pro Kubikmeter. Zum Thema Wasser sparen gibt es ebenfalls zahlreiche Tipps und Tricks, die den Gesamtjahresverbrauch senken. Abwasser werden zum Teile nach dem verbrauchten Trinkwasser berechnet und kann je nach Region in Deutschland unterschiedlich hoch angesetzt werden.

3. Straßenreinigung/Müllabfuhr
Die Höhe der Kosten ergibt sich aus dem Abgabenbescheid, den der Vermieter von der Gemeinde bekommt. Zu den Kosten der Straßenreinigung zählt die Fußwegreinigung. Auch der von der Stadt gestellte Winterdienst wird hierüber bezahlt.

4. Fahrstuhl
Über die angesetzten Kosten für einen vorhandenen Fahrstuhl soll die Wartung, Pflege, Reinigung und der Strom sichergestellt werden. Auch die Überprüfung durch den TÜV wird hier angesetzt.

5. Hausreinigung
Wird die Reinigung des Hausflures nicht von den Mietern selbst übernommen sondern eine Reinigungsfirma beauftragt, können diese Ausgaben als Position auf der Nebenkostenabrechnung angesetzt werden.

6. Gartenpflege
Hierzu zählen die Kosten für die Pflege der Grünflächen rund ums Haus. Auch Park- und Spielplätze zählen hier mit hinein.

7. Beleuchtung der Anlage
Alle Stromkosten für die Beleuchtung im Treppenhaus, Keller, Wäsche- und Trockenraum sowie auf der gesamten Außenanlage fallen unter diesen Posten.

8. Schornsteinreinigung
Darunter sind die vom Schornsteinfeger angesetzten Kehrgebühren sowie die Kosten für die Messung der Immissionswerte zu verstehen.

9. Versicherungen
Mögliche Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm oder andere Elementarschäden müssen versichert werden. Auch die Haftpflichtversicherung fürs gesamte Gebäude zählt hierzu.

10. Hauswart
Auch der Hausmeister muss für seine Tätigkeit hinreichend entlohnt werden. Nicht in die Betriebskostenabrechnung gehören die Arbeiten und Materialien, die der Hausmeister für die Reparaturen am Haus zur Instandhaltung vornimmt. Übernimmt der Hausmeister auch die Gartenpflege und Hausreinigung, dürfen diese Posten üblicherweise nicht noch mal ausgewiesen werden. Dies darf nur dann vorgenommen werden, wenn zusätzliche Arbeitskräfte oder externe Dienstleister hierfür eingestellt werden.

11. Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel
Sind Antennen oder Satellitenschüssel für den Empfang von Fernsehprogrammen für die Allgemeinheit installiert, können die Betriebskosten auf die Mietparteien umgelegt werden.

Die Aufzählung ist nicht abschließend.

Was sind sonstige Kosten ?

Die Formulierung sonstige Kosten muss vom Mieter so nicht hingenommen werden. Sie ist unspezifisch und zu generell. Der Vermieter muss genau erörtern, welche Kosten abgerechnet werden und sollte schon im Vorfeld auf ausreichende Transparenz achten. So verhindert er aufwendige, aber gerechtfertigte Widersprüche des Mieters.

Was kann ich tun, wenn mir die Rechnung zu hoch erscheint?

Erscheint die Nebenkostenabrechnung im Vergleich zum Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zu hoch, kann der Mieter Einsicht in die genaue Aufstellung der Nebenkosten verlangen. Einen Anspruch auf Kopien der Belege besteht jedoch nicht. Dies stellte der Bundesgerichtshof in einem Urteil fest (Az.: VIII ZR 78/05). Hilfe und Unterstützung bietet der Deutsche Mieterbund oder auch Mietervereine vor Ort.