Maklerprovision ab 2015

Die seit Ende 2013 Regierungsverantwortung tragende CDU/SPD-Koalition mit Bundeskanzlerin Angela Merkel an der Spitze hat im Zuge der Umsetzung ihres Programms zur Reform des Mietrechts („Bezahlbares Wohnen und Bauen“) eine Reihe von neuen gesetzlichen Regelungen angekündigt. Neben der so genannten “Mietpreisbremse“ hat insbesondere die Ankündigung der für 2015 geplanten Einführung des „Bestellerprinzips“ im Zusammenhang mit Immobilienmaklerprovisionen für große Aufmerksamkeit in der Öffentlichkeit und Aufregung in der Maklerbranche gesorgt.
Ein entsprechender, maßgeblich von Justizminister Heiko Maas (SPD) ausgearbeiteter Entwurf wurde am 1. Oktober 2014 vom Bundeskabinett verabschiedet. Es wird damit gerechnet, dass das Gesetzgebungsverfahren Anfang 2015 abgeschlossen sein wird und die angestrebten Gesetzesänderungen noch im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten können.

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Bisherige Situation

In der von der angestrebten Novellierung betroffenen einschlägigen Rechtsgrundlage, dem Wohnvermittlungsgesetz (WoVermG), ist die Frage der Maklerprovision unter anderem in § 2 I geregelt. Danach ist die Maklerprovision bei Mietwohnraumvermittlung erst dann fällig, wenn der jeweilige Mietvertrag zustande gekommen ist. Das bedeutet, der Immobilienmakler kann nur dann eine sich in ihrer Höhe üblicherweise am vereinbarten Mietzins orientierende Provision verlangen, wenn seine Vermittlung erfolgreich war. Bei Nichtvermittlung bekommt er für seine eventuell erbrachten Leistungen nichts.

In der Regel beträgt die Maklerprovision bei Mietwohnraumvermittlung zwei Monatsmieten. In § 3 II WoVermG ist die Obergrenze für die Maklerprovision („Maklercourtage“) auf zwei monatliche Kaltmieten plus Mehrwertsteuer festgeschrieben worden. Die zugrunde gelegte Miete muss rechtlich zulässig sein. Bei Staffelmietverträgen wird die Miete im ersten Mietjahr als Berechnungsgrundlage herangezogen. Bei bloßer Verlängerung bereits bestehender Mietverhältnisse durch Neuvertrag darf keine Maklerprovision verlangt werden. Ebenso nicht bei Mietverträgen, die sich auf öffentlich geförderten oder sonstige preisgebundenen Wohnraum beziehen. In diesem Bereich werden Makler aus nachvollziehbaren Gründen aber nur ausnahmsweise, zumeist im Zusammenhang mit anderen Aufträgen, tätig.

Im Gegensatz zu den gesetzlichen Regelungen für Zulässigkeit und Höhe der Maklerprovision ist die Frage, wer die Provision zu zahlen hat, rechtlich nicht reglementiert. Der Makler wird zwar in der Regel von Wohnungseigentümern beziehungsweise deren Vertretern beauftragt, doch die Provision bezahlen zumeist die Mieter. Zwar haben nach den allgemeinen Regeln des Zivilrechts grundsätzlich diejenigen, die einem Maklervertrag (§ 652 BGB) schließen, auch das entsprechende Leistungsentgelt zu zahlen, doch hat sich eine für Wohnungssuchende ungünstige Form des Vertragschlusses etablieren können. Obwohl der Makler auf Initiative des Vermieters tätig wird, kommt regelmäßig ein Maklervertrag zwischen Makler und Wohnungssuchenden zustande. Nach herrschender BGH-Rechtsprechung kommt ein solcher Vertrag nämlich dann stillschweigend durch so genanntes „schlüssiges Verhalten“ schon dann zustande, wenn Wohnungssuchende bei einem vom Makler organisierten Besichtigungstermin erscheinen oder sich im Maklerbüro über die angebotene Wohnung informieren. Voraussetzung für den Vertragsschluss ist dann nur noch, dass die Wohnungssuchenden vor der Inanspruchnahme der Maklerdienstleistungen wussten, dass der Makler im Zusammenhang mit der Vermittlung der jeweiligen Wohnung ein an sie gerichtetes Provisionsverlangen hat. Dafür reicht bereits ein entsprechender Hinweis in dem Inserat, durch die die Wohnungssuchenden auf die zu vermietende Wohnung aufmerksam gemacht worden sind. Die einzige Möglichkeit für die Wohnungssuchenden, sich der Verpflichtung zur Zahlung der Maklercourtage zu entziehen, ist die Nichtunterzeichnung des Mietvertrages. Vor dem Hintergrund der angespannten Wohnungsmarktsituation, insbesondere in großstädtischen Ballungsräumen, ist diese Option allerdings in der Praxis wenig lebensnah.

Davon ausgehend, dass es bei Vermietern üblich ist, zwei bis drei Monatsmieten als Kaution zu verlangen, muss der Neumieter damit rechnen, bei Vertragsbeginn zusammen mit Maklercourtage und der ersten Monatsmiete etwa eine halbe Jahresmiete aufbringen zu müssen. Im Vergleich zu der Situation im restlichen Europa sind die deutschen Maklerprovisionen am teuersten. Zurzeit werden etwa bei der Hälfte der getätigten Immobilengeschäfte Makler eingeschaltet (in den USA sind es 90 %).

Die vom Vermieter gezahlten Maklerprovisionen sind von der Steuer auf die Mieteinnahmen absetzbar. Beim Mieter dagegen ist die steuerliche Absetzbarkeit nur bei Vorliegen bestimmter Umstände (etwa bei Umzug wegen Arbeitsplatzwechsels) vorgesehen.

Angestrebte Änderung der Rechtslage

Im angestrebten „Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, (WoVermRG)“ soll der marktwirtschaftliche Grundsatz „Wer den Auftrag erteilt, der bezahlt die erbrachte Leistung“ verankert sein.
Danach dürfen Wohnungsmakler von Wohnungssuchenden für die Vermittlungen von Wohnmietverträgen keine Entgelte annehmen, verlangen oder sich versprechen lassen. Ausnahme: Die Wohnungssuchenden haben die Maklertätigkeit schriftlich selbst verlangt. Vertragliche Abmachungen, durch die Wohnungssuchende verpflichtet werden, vom Wohnungsvermieter geschuldete Maklerprovisionen zu zahlen, sollen nach dem angestrebten Gesetz unwirksam sein.

Politische Beweggründe für die Reform der Maklercourtage-Praxis

Mit der gesetzlichen Festschreibung des Bestellerprinzips sollen marktdisziplinierende und generalpräventive Wirkungen erzielt werden. Vor allem erhofft sich die Bundesregierung aber eine spürbare finanzielle Besserstellung der Mieter. Es wird damit gerechnet, dass die Wohnungssuchenden durch den Wegfall der Mieterpflicht zur Zahlung von Maklerprovisionen alljährlich um mehr als eine halbe Milliarde Euro entlastet werden.

Werden Mieter tatsächlich durchgehend Nutznießer der neuen Regelung sein?

Nutznießer des Bestellerprinzips sollen also die Mieter sein, die bei einer vom Vermieter initiierten Vermittlungstätigkeit von der Zahlung der Maklerprovision befreit wären. Mieter, die selbst einen Makler beauftragen, weil sie z. B. aus beruflichen Gründen unter dem Druck stehen, möglichst rasch eine neue, vom bisherigen Wohnort weit entfernte Wohnung zu beziehen, müssen verständlicherweise wie auch bisher selbst für die Begleichung der Provision sorgen. Immerhin haben sie die Möglichkeit, die Höhe der zu zahlenden Provision selbst mit dem Makler auszuhandeln.

Möglicherweise wird die Einführung des Bestellerprinzips in Verbindung mit der Mietpreisbremse und weiteren mietrechtlichen Vorgaben des Gesetzgebers dazu führen, dass der Kauf von Mietimmobilien an Attraktivität einbüßen könnte. Dass sich diese mögliche Attraktivitäts-Abnahme aber mittelfristig mit erheblichen Folgen auf die Preisentwicklung auf dem boomenden Kaufimmobilienmarkt und damit auch mittelbar auf die Mietpreise auswirken wird, halten Fachleute für wenig wahrscheinlich. Für den Immobilienverkauf ist übrigens eine Änderung der Maklercourtage-Praxis nicht geplant.

Viele Beobachter sehen den entlastenden Nutzeffekt für die Mieter durch die Einführung des Bestellerprinzips als nicht unbedingt zwingend gegeben an. Es wird von manchen Kritikern sogar vermutet, dass sich die Reform im Ergebnis für zahlreiche Mieter negativ auswirken könnte, da manche Vermieter Wege finden werden, die Maklerkosten doch auf die Mieter abzuwälzen. Eine diskutierte Möglichkeit in dieser Hinsicht ist die faktische Umlegung der Maklerprovision durch einen erhöhten Mietzins. Allerdings ist dieser Möglichkeit durch bereits bestehende rechtliche Mietobergrenzen und verstärkt durch die im Paket mit der Maklerprovisions-Reform angestrebte Mietpreisbremse (Maximalmiete nicht über 10 % der ortsüblichen Vergleichsmieten) Grenzen gesetzt. Als realistisch werden allerdings Mietpreisanhebungen von etwa fünf Prozent angesehen.

Eine weitere denkbare Möglichkeit des Vermieters, sich für die zu zahlenden Maklergebühren einen Ausgleich zu verschaffen, wäre eine Erhöhung der Ablösesummen für zu übernehmendes Mobiliar. Im Gespräch sind auch das mietvertragliche Verlangen nach Ausgleichszahlungen oder die Vereinbarung von Sachleistungen durch den Mieter.
Der Direktor des „Deutschen Mieterbundes“, Lukas Siebenkotten, wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass überhöhte Abstandszahlungen und andere verdeckte Provisions-Abwälzungen häufig Ordnungswidrigkeiten darstellen würden und als rechtswidrige Praktiken mit hohen Geldbußen bedroht seien.

Konkret sind auch Überlegungen auf der Vermieterseite, das Kündigungsrecht des Mieters für eine Reihe von Jahren vertraglich auszuschließen, um auf diesem Weg zu vermeiden, bei frühzeitiger Kündigung wieder in der Situation zu sein, einen Makler beauftragen und bezahlen zu müssen.

Unter Aufwand krimineller Energie kann ein Vermieter sich natürlich auch inoffiziell bei einem Makler melden und seine Wohnung zur Vermittlung anbieten. Taucht dann ein Wohnungssuchender beim Makler auf, kann ihm der Makler vortäuschen, erst nach dem Maklervertragsschluss mit dem Wohnungssuchenden von der zu vermittelnden Wohnung erfahren zu haben. Die Maklerprovision zahlt dann der Mieter und nicht der Wohnungseigentümer, der eigentlich den Erst-Auftrag erteilt hatte.

Angeblich legal soll dagegen eine besonders einfallsreiche Ausweichmöglichkeit eines bekannten Hamburger Maklers für den Toplagenmarkt sein. Laut ARD-Magazin „Panorama“ würden nach der Vorstellung dieses Maklers Vermieter ihre Immobilien in einer eigenen Domain ins Netz stellen, aber so versteckt, dass sie normalerweise kaum entdeckt würden. Ein über gute Beziehungen zur Wohnungseigentümerseite verfügender Makler, der den Standort dieser Domain vom Vermieter erfahren hat, kann einem Wohnungssuchenden nach einer Scheinrecherche, bei der das Objekt angeblich gefunden wird, das entsprechende Angebot präsentieren. Folge: Die Maklerprovision zahlt der Wohnungssuchende und nicht der Wohnungseigentümer.

Unterschiedliche Reaktionen bei Mietervereinen und Maklerverbänden

Wie nicht anders zu erwarten, löste die Ankündigung der Maklercourtage-Reform bei Vertretern von Mietern und Maklern unterschiedliche Reaktionen aus. So freute sich der Geschäftsführer des „Mietervereins zu Hamburg“, Siegmund Chychla, dass den „schwarzen Schafen“ der Maklerbranche, die sich nach seiner Meinung schamlos an wirtschaftlich schwachen Wohnungssuchenden bereichern würden, ein Riegel vorgeschoben werden würde.

Maklerverbände befürchten, dass ein Großteil der 35.000 Immobilien-Makler in Zukunft arbeitslos werden könnte, weil die Wohnungseigentümer bei neuer Rechtslage versuchen würden, in Eigenregie ihre Wohnungen zu vermitteln, um Kosten zu sparen.
Nach einer Umfrage der Immobilien-Vermittlungsplattform „Immonet“ im Jahr 2014 hielten es tatsächlich mehr als 80 % der befragten Immobilienbesitzer für wahrscheinlich, dass in Zukunft auf die Dienste von Maklern verzichtet wird, wenn das betreffende Gesetz in Kraft treten sollte. Ein wahrscheinlicher Effekt der Neuregelung dürfte auch das Sinken der vereinbarten Vermittlungsprovisionen sein.

Der „Immobilienverband Deutschland, (IWD)“, in dem 6.000 der bundesweit 12.000 Immobilienunternehmen organisiert sind, trägt sogar verfassungsrechtliche Bedenken gegen das geplante Gesetz vor. Der IVD kündigte laut „Spiegel“ im September 2014 an, nach Inkrafttreten des umstrittenen Gesetzes vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zu klagen. Der IVD stützt sich bei seinem Vorstoß auf eine vom Verband in Auftrag gegebenen juristischen Expertise des Mainzer Jura-Professors für Öffentliches Recht Friedhelm Hufen. Hufen hat die geplante rechtliche Regelung als verfassungswidrigen Eingriff in das Grundrecht der Berufsfreiheit eingestuft, unter anderem weil es dem Gesetzgeber seiner Ansicht nicht nur um die Beschränkung der Maklerprovisionen gehe, sondern auch um die Verdrängung der Immobilienmakler aus einem ganzen Geschäftsfeld. Auch verstoße, so das Gutachten, der Gesetzesentwurf gegen das im Grundgesetz geschützte Gleichheitsgebot, weil er nicht zwischen wirtschaftlich starken Wohnungssuchenden, die sich die Maklergebühr leisten könnten, und wirtschaftlich schwachen Mietinteressenten unterscheide.

Ferner kritisierte der IVD, dass in Zukunft Wohnungsexposés und sonstige von Wohnungseigentümern in Eigenregie veranlasste Präsentationen von minderer Qualität sein werden. Das ginge zu Lasten des Informationsinteresses potenzieller Mieter, sorgte sich der IVD. Zudem würde die abnehmende Nachfrage nach Maklerleistungen die Vermarktungskraft verringern. Wegen der dadurch verursachten niedrigeren Nachfrage bei Objektangeboten würde möglicherweise das zu erreichende Mietpreisniveau sinken.

Es gibt aber auch Stimmen bei den Maklern, die die angestrebte neue Rechtslage als Chance für ihren Berufszweig begrüßen. In Zukunft werde sich nach dieser Meinung der Konkurrenzkampf verstärken und möglicherweise zu einer qualitativen Bereinigung des Marktes in fachlicher wie in ethischer Hinsicht führen. Markttauglich würden dann nur professionell agierende seriöse Immobilien-Dienstleister in einer Branche sein, in der es bis auf die Gewerbeanmeldung kaum Voraussetzungen zur Aufnahme der Berufstätigkeit gibt. In anderen europäischen Ländern und in den USA ist für die Aufnahme von Maklertätigkeiten im Gegensatz zur deutschen Situation eine fundierte Ausbildung vorgeschrieben. Unter anderem deshalb ist dort das Sozialimage von Maklern meist besser als in Deutschland. Makler, die sich bisher auf das reine Wohnungsvermittlungs-geschäft konzentriert hätten, werden sich nach Inkrafttreten des neuen Wohnvermittlungsgesetzes umorientieren und ihre Dienstleistungsangebote erweitern müssen. Das dürfte manche Berufskollegen überfordern und etwa ein Drittel aller Makler zum Ausstieg aus dem Maklerwesen bewegen, so Björn Dahler, Geschäftsführer der renommierten Maklerfirma „Dahler & Co.“ und Immobilien-Ökonom Michael Voigtländer vom Kölner „Institut der Deutschen Wirtschaft“. Wenn die Wohnungsvermittlungspraxis nicht mehr durch unqualifizierte Exposés, Massenbesichtigungen und andere Missstände mitgeprägt werde, sondern durch sich letztlich am Markt durchsetzende qualifizierte und hochwertige Dienstleistung für Mieter und Vermieter, werde sich das Image des Maklerstandes auch bessern, wünscht sich das Münchener Immobilienunternehmen „Stanglmaier GmbH“.